白银时代房企谋多元化转型 物业服务附加值受青睐

2018/3/6

 

房企转型喊了很多年,一直都是“雷声大雨点小”。随着房地产市场白银时代的到来,以及自2016年下半年开始的市场调控持续至今,房地产市场高周转、挣快钱的模式难以为继,房企转型已经进入进行时。

 

各大房企纷纷靠拢“城市运营商”“城市配套服务商”等概念,谋求多元化发展。城市更新、租赁公 寓、健康养老、物流地产以及家装等领域,均成为房企转型的主要方向。而曾经一度被视为房地产产业链“鸡肋”的物业管理,随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型,重新被“委以重任”,成为塑造地产商品牌、提升房子附加值、培育新增长点的关键。

 
随着房企半年报陆续发布,可以看出物业管理业绩普遍增长。其中一部分得益于背靠开发商,如保利物业的管理面积为8870.96万平方米,其中由保利地产开发的物业管理面积占比达到92%。此外,还有物业公司凭借科技和服务创新形成独特优势,如当代置业旗下的第一物业获得鼎晖投资、中金公司等机构的青睐。
 

 

多元化转型

 

房企转型背后,是市场频现不同于以往的新特征。“房子是用来住的,不是用来炒的”明确了房屋的居住属性,“租售同权”“共有产权”充当打开住房租赁通道的先锋,“五限”时代宣告房地产市场回归理性。与此同时,在经济去杠杆的大背景下,房企融资渠道收集、海外投资受限,房地产市场长效机制呼之欲出。

 

于是,“城市运营商”、“城市配套服务商”成为房企转型的主要方向。而长期以来被视作房地产产业链“鸡肋”的物业管理,随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型,越来越成为房企的发力点。

 

8月24日,在万科2017年半年度业绩发布会上,万科董事会主席、首席执行官郁亮在谈到房地产市场长效机制时称,重点在于通过供给侧改革完善供给制度,加快发展“轨道+物业”和租售并举,是解决居住问题的重要手段。

 

8月28日晚,保利物业发展股份有限公司公告,将于8月29日起在新三板挂牌转让。保利物业是保利地产旗下物业企业,营业范围包括住宅物业、办公物业、工业园区物业、商业物业和其他物业等。

 

8月29日,佳兆业发布2017年上半年业绩报告。在此次业绩发布会上,对于公司多元化发展,公司主席兼执行董事郭英成透露,“哪个板块成熟拆哪个板块,目前我们的物业板块比较成熟,在准备中。”

 

事实上,在各大房企纷纷发力物业板块的时候,当代置业旗下的第一物业已经在发展绿色科技物业的路上先行了18年。根据第一物业日前发布的2017年半年报,上半年公司实现营业收入1.67亿元,较2016年同期增长19.87%,实现归属于母公司股东的净利润1143.69万元,同比增长 94.9%。

 

“在黄金十年地产野蛮增长的时候,大家关注挣快钱。现在地产进入白银时代,中国服务业进入了追求精品的时代,突然大家就会发现和关注一些不一样的公司。很多社区都在喊配套、O2O、物业互联网化,但真正有配套的并不多。如果一个社区里面有咖啡厅、电影院、书吧、酒店、餐厅等配套,投入这么多还怎么赚钱?事实上我们不但盈利而且盈利能力很强。因为我们物业费相对高,并且前提是有很长时间的积累。”在接受《中国经营报》记者采访时,当代置业首席投资官吕晓彤如此表示。

 

优质物业受青睐

 

根据相关机构发布的《2017中国物业服务百强企业研究报告》,按照2016年百强企业管理项目平均物业服务费计算,未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。物业管理行业成为万亿级市场,而社区作为“入口”,还潜在巨大的社区商业市场。

 

事实上,早在几年前物业管理已经迎来风口,彼时物业公司借机“讲故事”,畅想物业管理通过搭建O2O将带来巨大利润,一时间股价甚至超出地产公司,刺激了不少地产公司拆分物业物业服务是构建生态社区的不可或缺的入口,但面对鱼龙混杂的物业市场,多数资本视之为“鸡肋”,食之无味,弃之可惜。

 

从行业来看,随着房企半年报陆续发布,可以发现物业管理业绩有普遍增长之势。其中一部分得益于背靠开发商,以保利物业为例,截至2016年底,保利物业管理面积为8870.96万平方米,其中由保利地产开发的物业管理面积为8160.98万平方米,占总体管理面积的92%。此外,在2015年和2016年,保利物业前五名客户全部为关联方。

 

此外,还有物业公司凭借科技和服务创新形成独特优势,第一物业便是其中之一。

 

“我们为业主提供各种意想不到的服务,一开始可能会损失短利,但长期来看,钱越来越好收。我们之前做过一个公司叫无忧回收,为业主上门收垃圾,我们提供了一年多服务,亏了很多钱,但沉淀下来的是良好的口碑,现在我们的物业预交率超过90%。”吕晓彤表示。

 

事实上,随着物业行业迎来风口,市场竞争也不断加剧。“在汽车行业这个竞争红海里,特斯拉为什么有超过500亿美元的市值?因为特斯拉造不一样的汽车,在红海里做蓝海的事。我们也一样,房地产是红海,我们在红海里做绿色科技地产,物业行业不新鲜,但我们坚持18年做绿色科技物业。我们是物业公司里面少有的国家级高新技术企业,每年为业主节省电费、取暖费等20%~30%。”吕晓彤表示。

 

除了有质量的资产,市场还关注物业公司的竞争力。据吕晓彤透露,第一物业在全部新三板公司中每股收益率排在第34名,净资产收益率在所有物业公司中排名第一,毛利率排在前三名,净利润增速连续三年达到40%,应收账款在所有物业公司中最低,去年净利润4300万元,客户满意度达到95%以上。

 

而对于第一物业的未来发展,吕晓彤认为,中国物业公司的市场占有率短期内很难集中,因为中国大的地产公司一般都有自己的物业公司,而地产行业50强公司短期内很难集中。“市场整体而言是分化的,但一些小公司要被整合,我们也在一直在找和我们匹配的一些公司,但我们选择很谨慎,不为了扩张而扩张。”

本文节选自《中国经营报》

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